Building more affordable eco-housing worldwide

[Versión en español abajo]

Eco-housing is often assumed to cost more to build than conventional housing. The main way in which eco-construction costs are reduced is through self-build, but this does not help most people. Instead there is a need to reconceive the costs of eco-building and develop more radical alternatives for building low cost eco-housing. This article explores the options and makes ten recommendations.

Key words:affordability, cost, building, finances, labour

Unaffordable eco-housing

Of all the presumptions attached to eco-housing the most pervasive, popular and repeated is that eco-housing costs more than conventional housing, and as such it is expensive and unaffordable. This frames eco-housing as a luxury for the wealthy, or a choice for the environmentally committed willing to make sacrifices. This perceived cost of eco-housing is one of the biggest, if not the main, rationale used to explain its lack of uptake.

I have recently completed a four-year research project exploring how affordable eco-homes get built and how we could encourage more low cost eco-housing. This research involved visiting and researching 34 eco-houses and eco-communities in England, Wales, Scotland, Argentina, Thailand, Spain and USA.

There is no simple cause of (or solution to) high cost housing; it is not simply a matter of relaxing planning restrictions, increasing supply or increasing state subsidies. Even some eco-housing experiments that have sought to develop low cost approaches have encountered problems where financial costs have risen significantly or residents end up living on the financial margins of society.

There are multiple processes at work in the housing market where private construction firms seek solely to make profit at the point of sale (and therefore reject any perceived additional expenditure on ecological features), but also that too often eco-builders rely on using self or volunteer labour (sweat equity) as the main way in which to reduce building costs, ignoring many other financial issues. The current ways in which housing is ‘costed’ are limited and limiting, and the processes of whyand howwe build houses creates unaffordable housing.

Affordability is the ability to rent or purchase a house, and cover its energy and occupation costs, on a median income while having income left over to cover all other basic needs. There is much merit in the USA guidance that a house and its associated costs should cost less than 30 per cent of a household’s income.

The financial costs of building

The financial costs of building are a result of the expense of all the elements required to build houses (land 16% of total cost, materials 40%, labour 34%, and professional fees 10%) andthe way in which houses are considered a reliable form of financial investment. Land owners, architects and designers, construction firms, building material supply firms, building control inspectors, estate agents, mortgage providers and building surveyors all contribute to, and make a profit from, house building. The size and the complexity of the industry is, in part, why changing or challenging how houses are currently built is so difficult. In recent years the price of housing has increased exponentially and eventually housing becomes unaffordable for many people.

For eco-housing, understanding housing as a financial investment undermines attempts to improve the quality of housing. Eco-features are not judged to add to the investment qualities of a house. One of the main ways eco-builders make eco-housing more affordable is to self-build. If self-built the cost of housing can be reduced by a third. Self-building does not, however, actually remove the costs of labour. Labour is both time and skill. Dedicating time to building a house takes time away from other activities, such as earning an income or taking care of children. In other words, self-labour still has a cost. Time is also needed to learn how to build, or if building is learnt through doing, then it will take longer. Simply removing one element of a complex process, be that labour, tax, planning restrictions, or mortgage availability, does not necessarily facilitate more affordable housing. More radical changes are needed, which challenge some of the economic fundamentals of how housing is priced and valued.

Building in affordability

Many eco-homes have been built on small budgets[i]. Several roundhouse structures in Wales have been built for a cost of only 3,700 euro for materials. At the same time there are numerous examples of expensive eco-homes that remain the preserve of the wealthy. Relatively little attention has been paid, by architects, eco-housing advocates, or academics to what eco-housing actually costs.

Case studies from my research identified common components of how they had reduced their costs: these included building on cheap land (often in remote places); simple small (open plan) designs and construction which are easy to maintain and can be extended at a later date (modular approaches); careful material choice; hybrid designs (using different materials and approaches) appropriate for the climate; and building collectively, reducing labour costs. Most aimed to reduce land, material and labour costs, and avoid professional fees and compliance costs.

Low Impact Living Affordable Community (LILAC)

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An example of a more robust and replicable approach to affordable eco-housing is LILAC. LILAC in Leeds, England, was completed in 2013. Now home to 20 households it is an ecological and affordable co-housing project in an urban space. LILAC has a range of houses, from four bedroom homes to studio flats. The houses are built from a novel form of prefabricated straw bale panels. These panels are made in a local off-site location where timber frame panels are filled with straw and then covered in a render. These panels are then taken on site and quickly slotted together.

LILAC developed a new home ownership model; a Mutual Home Ownership Society (MHOS) to ensure the houses remained affordable in perpetuity[ii]. Costs were linked to ability to pay (income). The total cost of the project is divided into equity shares and allocated to each dwelling. Crucially, “this equity is allocated to households and they are acquired (or paid for) through each member in that household being levied a monthly member charge equivalent to 35% of their net income”[iii]. Thus inhabitants lease (acquire) their house by purchasing equity shares on a monthly basis, and every member pays the same proportion of their income. This money is used to repay a long-term mortgage from Triodos (an ethical bank) and service costs. In addition each member paid a 10% deposit of the equity shares they could afford.

Minimum net income levels were set for different size houses in the project, in order to ensure that the 35% equity share rate would generate enough income for the MHOS to cover the mortgage repayments. Prices range from 19,000 euros for a one-bed flat to 62,000 euros for a four-bed house. There is considerable flexibility in this model, it enables people to enter the housing market at income rates far lower than would be possible in the open market, high earners can buy more shares, there are systems to leave, and if this is after three years of joining members will receive some equity benefit. Equity values will not rise significantly because they are tied to average earnings, ensuring continued affordability. This approach is only possible because it is a community project. In effect the higher earners subsidise those on lower incomes and yet at the same time they do not forfeit their investment and the approach is fair because all inhabitants pay the same percentage of their income.

Rethinking costs in eco-housing

Building affordable eco-housing is possible and does not necessarily require more money than conventional construction. There is an urgent need for eco-housing advocates to clearly articulate the economic benefits and affordability of eco-homes. Too often aspirations for ecologically benign futures ignore issues of cost, ownership and social equity. Based on my research, there are ten approaches that would enable and encourage more affordable eco-housing:

  1. Price houses based on constructionandlifecycle costs: Calculate the total operating costs over the lifetime of the building, rather than just at the moment of ownership exchange. These costs would not only include occupancy costs such as energy and water consumption, but also the costs of maintenance, an aspect often forgotten in evaluating the costs of using natural materials.
  2. Include all labour costs in construction costs: When calculating labour costs there is a need to include self and volunteer labour costs, whether that is in time, time away from other projects, lost income, or the costs of training. Only by calculating the full costs of building can the financial costs of eco-housing be fully understood and compared.
  3. Develop communal land ownership structures: Owning land communally enables cheaper use of that land. Community Land Trusts act as stewards of land holding it in common and in perpetuity, therefore reducing its cost and making it available for affordable housing.
  4. Develop stakeholder ownership models: The Mutual Home Ownership Society (MHOS) and used by LILAC offers real potential to ensure eco-houses are initially affordable to a diverse range of people and that they remain affordable in perpetuity. The way in which costs are linked to ability to pay (income) and the purchase of equity shares offers a real opportunity to design affordable eco-housing.
  5. Build quality affordable eco-housing: Some affordable housing approaches create poor quality houses. Poor design leads to higher running costs, but because these are poorly understood and not declared at time of sale, then it often does not get taken into account by market prices. Affordable eco-housing should not require living on the margins of society or the loss of comfort.
  6. Create exemption for eco-housing in planning legislation: Planning regulations, and the ways in which they contribute towards high land prices are particularly limiting for eco-house developments that might require space for passive solar designs and different building orientations. In order to encourage eco-housing there is a need to create exemption from some planning restrictions.
  7. Create allowable solutions for natural building in building regulations: Some eco-building techniques, especially natural building, make it difficult to comply with standard building regulations. Building regulations are generic and can include costly features that might not be necessary in, especially self-built, eco-homes.
  8. Allocate land for selfbuild housing: In an attempt to create housing for local residents some authorities in England have started to allocate land for self-build housing. These allocations are explicitly for eco-housing and enable the state to support self-provision of housing.
  9. Use different materials and methods: It is important for eco-housing advocates to be explicit about why some eco-construction approaches (particularly the more technological) can be more expensive than conventional methods. This enables builders and consumers to better understand the costs and benefits, and the diversity of approaches, of eco-housing. Some eco-design changes, like orientation for passive solar gain do not cost a lot. If reclaimed materials or prefabricated systems are also used, costs can be significantly reduced.

10.Build smaller houses with shared communal space: The quality of an eco-house is more important than its size. If communal or public space is available then it is advantageous to build small individual houses, reducing the costs of construction and occupation. Co-housing approaches are a good example of this.

by Jenny Pickerill

[Published as Pickerill, J. 2015. ‘Construyendo eco-viviendas asequibles en todo el mundo’ (Building more affordable eco-housing worldwide), Eco-Habitar Magazine, January, no.44, published in Spanish]

[i]Burnham, R (1998) Housing Ourselves: Creating Affordable Sustainable Shelter. McGraw-Hill, New York.

[ii]Rogers, D (2009) New foundations: unlocking the potential for affordable homes, Cooperative Party.

[iii]Chatterton, P (2013) Towards an agenda for post-carbon cities: Lessons from LILAC, the UK’s first ecological, affordable, cohousing community, International Journal for Urban and Regional Research, 37, 5, 1654–1674, page 1664


Construyendo eco-vivienda más asequible en todo el mundo

En general, se asume que el coste de la construcción de eco-vivienda es mayor que el de la construcción de vivienda convencional. La principal forma de reducir estos costes es empleando mano de obra propia pero puede que esto no sea una solución para mucha gente. En vez de esto, es necesario redefinir los costes de la eco-vivienda y desarrollar alternativas más drásticas para lograr una eco-construcción barata. Este artículo explora las posibles opciones y propone diez recomendaciones.

Palabras clave: asequibilidad, coste, construcción, finanzas, mano de obra

Eco-vivienda inasequible

De todas las suposiciones sobre la eco-vivienda, la más común, que más persiste y más se repite es la de que ésta es más cara que la vivienda convencional y por tanto resulta inasequible en muchos casos. Esto sitúa a la eco-vivienda como un lujo solo para ricos, o para los concienciados medioambientalmente que optan por hacer ese sacrificio. Esta suposición sobre el elevado coste es uno de los mayores, si no el mayor malentendido acerca de la eco-vivienda.

Recientemente he completado un proyecto de investigación centrado en explorar los métodos de construcción de las eco-viviendas y buscar alternativas para impulsar la eco-vivienda más barata. Esta investigación ha incluido la visita e investigación de 34 eco-viviendas y eco-comunidades en Inglaterra, Gales, Escocia, Argentina, Tailandia, España y Estados Unidos.

No hay una única razón (o solución) para el coste elevado de la vivienda; no es simplemente cuestión de relajar las restricciones de los planes de urbanismo, incrementar la oferta o incrementar las subvenciones del estado. Incluso algunos proyectos de eco-vivienda que se habían iniciado con un enfoque de presupuesto bajo, encontraron problemas que supusieron el incremento significativo de los gastos o los residentes terminaron viviendo en los límites económicos de la sociedad.

Hay múltiples procesos en el mercado de la construcción de vivienda donde las empresas privadas de construcción buscan únicamente sacar beneficio en el momento de la venta (y por tanto, rechazan cualquier gasto adicional ocasionado por incluir mejoras ecológicas).  También sucede muy a menudo los eco-constructores confían en la mano de obra propia o voluntaria como la principal forma de reducir los costes de construcción, ignorando otros muchos factores económicos. Las formas actuales en que la vivienda se costea están limitadas y son limitantes, y los métodos empleados para la construcción convierten la vivienda en algo inasequible.

La asequibilidad es la capacidad para alquilar o adquirir una vivienda y cubrir los gastos de energía y residencia con un sueldo medio, al mismo tiempo que el resto de los ingresos permiten cubrir las demás necesidades básicas. Hay que reconocer el mérito de las recomendaciones de EE.UU. donde se especifica que la vivienda y sus gastos asociados deben suponer menos del 30 por ciento de los ingresos del ocupante.

El coste económico de la construcción

El coste económico de una construcción es el resultado del coste de todos los elementos necesarios para construir la vivienda (suelo: 16% del coste total, 40% los materiales, 34% la mano de obra, 10% de honorarios profesionales) y el coste que supone el hecho de que la vivienda sea considerada una forma de inversión económica. Los propietarios de terrenos, los arquitectos, proyectistas y aparejadores, las empresas constructoras, las empresas de materiales de construcción, los jefes de obra, las agencias inmobiliarias, los bancos y cajas que ofrecen hipotecas, todos contribuyen y sacan beneficio de la construcción de viviendas. El tamaño y complejidad de la industria es en parte la razón por la cual cambiar la actual forma de construcción resulta tan complicado. En los últimos años, el precio de la vivienda ha crecido exponencialmente llegando incluso a ser inasequible para mucha gente.

Entender la vivienda como una inversión económica mina los esfuerzos por mejorar la calidad de la vivienda. El valor de los aspectos ecológicos de una vivienda no se tiene en cuenta al estimar el valor de la inversión. Una de las principales formas que emplean los eco-constructores para reducir los gastos de construcción es la mano de obra propia. Los gastos se pueden reducir un tercio si es uno mismo el que lleva a cabo la construcción. Sin embargo, el empleo de mano de obra propia no elimina totalmente los costes de mano de obra. Ésta sigue suponiendo tiempo y aptitud. Dedicar tiempo a la construcción de una casa supone tiempo que se le quita a otras actividades como ganar un sueldo o cuidar a los hijos. En otras palabras, el uso de mano de obra propia tiene un coste. También es necesario dedicar tiempo a aprender sobre construcción, y si este conocimiento se aprende al tiempo que se aplica, ello supondrá que será necesario más tiempo para finalizar la obra. Eliminar un único factor de un proceso complejo, ya sea mano de obra, impuestos, restricciones de los planes urbanísticos o conseguir una hipoteca no supone necesariamente que la vivienda se convierta en algo asequible. Se necesitan cambios más radicales que se enfrenten a los aspectos fundamentas de cómo se tasa y valora la vivienda hoy en día.

Construir de forma asequible

Muchas eco-viviendas han sido construidas con presupuestos pequeñosi. En Gales, varias casas de estructura redonda han sido construidas por solo 3.700 € para materiales. Al mismo tiempo, son numerosos los ejemplos de eco-viviendas caras exclusivas para gente con alto poder adquisitivo. Arquitectos, académicos o promotores de la eco-vivienda, todos han prestado relativamente poca atención a lo que cuesta una eco-vivienda en realidad.

En los casos estudiados en mi investigación se pueden identificar aspectos comunes en la forma de abordar la reducción de costes: éstos incluyen construir en un suelo barato (a menudo en lugares remotos), optar por diseños sencillos (superficie diáfana) y pequeños, construcciones fáciles de mantener y que permiten futuras ampliaciones (diseños modulares), cuidar el tipo de materiales de construcción elegidos, optar por proyectos híbridos (que incluyan diferentes materiales y diseños) apropiados para el clima, y la construcción colectiva para reducir el coste de mano de obra. La mayoría intenta reducir gastos en suelo, materiales, mano de obra, y evitar pagar honorarios profesionales.

Comunidades de vivienda asequible de bajo impacto (LILAC)

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Un ejemplo de un enfoque más robusto y reproducible de eco-vivienda asequible es LILAC (Low Impact Living Affordable Community en inglés). En Leeds, Inglaterra, LILAC se completó en 2013. Una comunidad de 20 residentes es ahora un proyecto de eco-vivienda ecológico y asequible en un espacio urbano. LILAC tiene una serie de casas, desde viviendas de cuatro habitaciones hasta viviendas tipo estudio. Las casas están fabricadas con unos nuevos paneles de paja prefabricados. Los paneles están compuestos por un marco de madera y un relleno de paja. Los paneles se fabrican en un lugar cercano y se trasladan al lugar de la construcción de la casa,” donde son ensamblados rápidamente.

LIILAC ha desarrollado un nuevo modelo de cooperativa de vivienda (Mutual Home Ownership Society, MHOS) para asegurar que las viviendas sean asequibles perpetuamenteii. Los gastos son proporcionales al poder adquisitivo (salario) de cada miembro. El coste total del proyecto se divide en particiones y se asigna a cada vivienda. Lo importante es que “estas particiones son asignadas a cada vivienda y son pagadas por cada miembro. Las particiones se establecen en un valor equivalente al 35% del salario neto de cada miembro”iii. De forma que los habitantes de la vivienda arrendan (adquieren) su casa pagando particiones mensuales, y cada miembro paga el mismo porcentaje de su salario. Este dinero se emplea para pagar una hipoteca a largo plazo concedida por Triodos Bank (una banca ética) y los costes de los servicios. Añadido a esto, cada miembro paga un depósito por un valor del 10% de la parte proporcional que le ha sido asignada.

Los niveles mínimos de ingresos necesarios se asignaron en función de los distintos tamaños de las viviendas del proyecto para asegurar que la aportación del 35% generara suficientes ingresos en el MHOS para cubrir las letras de la hipoteca. Los precios oscilan entre los 19.000 € de una vivienda de una sola habitación a los 62.000 € para una vivienda de cuatro habitaciones. Hay gran flexibilidad en este modelo: permite entrar en el mercado inmobiliario con salarios muy por debajo de lo que sería necesario para acceder al mercado de la vivienda convencional, la gente con salarios más altos puede comprar más particiones, existe la posibilidad de abandonar el proyecto y si esto se produce después de tres años, los miembros recibirían un porcentaje de los beneficios. Las particiones no aumentarán significativamente ya que están asociadas a los salarios medios, asegurando así asequibilidad continua. Este enfoque solo es posible por tratarse de un proyecto comunitario. En realidad, los que tienen mayor salario subvencionan a aquellos con menor poder adquisitivo sin perder por ello el derecho a su inversión, manteniéndose el enfoque justo del proyecto al aportar todos los miembros el mismo porcentaje de su salario.

Replanteándose los costes de la eco-vivienda

La construcción de eco-vivienda asequible es posible y no implica necesariamente más gasto que la construcción convencional. Existe una necesidad urgente de que los defensores de la eco-vivienda expongan los beneficios económicos y la asequibilidad de ésta. Muy a menudo, en el deseo por lograr uno futuro ecológicamente favorable, se ignoran los asuntos de coste, propiedad e imparcialidad social. Basándome en mi investigación, hay diez enfoques que permitirían y fomentarían una eco-vivienda más asequible:

  1. Basar las tasaciones en los costes de construcción y tiempo de vida de las casas: calcular el total de los costes considerando todo el tiempo de vida del edificio y no únicamente el momento de la compra. Estos costes no solo incluirían los gastos de ocupación como el consumo de agua y energía sino también los gastos de mantenimiento; un aspecto generalmente olvidado al evaluar el coste cuando se usan materiales naturales.
  2. Incluir el coste de mano de obra en los gastos de construcción: cuando se calcula el coste de la mano de obra es necesario incluir también el coste de la mano de obra propia ya sea como tiempo mismo, tiempo que se quita de otros proyectos, pérdida de salario o gastos de formación. Sólo si se calcula el coste total de la eco-construcción se podrá comparar ésta con la construcción tradicional.
  3. Desarrollar sistemas comunitarios de propiedad: el enfoque de la propiedad compartida del terreno permite hacer un uso más barato del suelo. Un fideicomiso inmobiliario actuaría como administrador manteniendo el terreno como público para siempre, reduciendo así su coste y convirtiéndolo en apropiado para el desarrollo de vivienda asequible.
  4. Desarrollar modelos de propiedad entre los interesados: la cooperativa de vivienda gestionada mediante LILAC ofrece un gran potencial de cara a garantizar que las eco-viviendas sean inicialmente asequibles para gente con distinto poder adquisitivo y lo sigan siendo en el futuro. Los costes asociados al salario y la posibilidad de comprar particiones ofrece una oportunidad real para diseñar eco-vivienda asequible.
  5. Construir eco-vivienda asequible de calidad: algunos enfoques para lograr viviendas asequibles tiene como resultado la construcción de edificios de poca calidad. Los diseños precarios suponen mayores gastos de mantenimiento sin embargo este aspecto no suele tenerse en cuenta en los precios de mercado. La eco-vivienda asequible no debería suponer una pérdida de confort ni tampoco vivir al margen de la sociedad.
  6. Crear excepciones para la eco-vivienda en los planes de urbanismo: los planes de urbanismo y las formas en que éstos contribuyen a elevar los precios son especialmente limitantes en el desarrollo de la eco-vivienda, que puede requerir la construcción en distintas orientaciones. De cara a favorecer la construcción de eco-vivienda es necesario establecer algunas excepciones en los planes de urbanismo.
  7. Crear soluciones permisibles para la construcción natural en las normas de construcción: algunas técnicas de eco-construcción, especialmente la construcción natural, hace difícil el cumplimiento de las normas establecidas para la construcción convencional. Las normas de construcción son generales y a veces incluyen aspectos específicos que supondrían un gasto adicional innecesario en una eco-vivienda, especialmente en aquellas de construcción propia.
  8. Adjudicar terreno para viviendas de construcción propia: en un intento de crear vivienda para residentes locales, algunas autoridades en Inglaterra han comenzado a adjudicar terreno para viviendas de construcción propia. Estas adjudicaciones son únicamente para desarrollar eco-viviendas y permite al estado apoyar esta forma de construcción.
  9. Utilizar diferentes materiales y métodos: es importante que los promotores de eco-vivienda sean explícitos sobre las razones por las que algunos métodos de eco-construcción (en especial aquellos más tecnológicos) pueden ser más caros que los métodos convencionales.
  10. Construir viviendas más pequeñas con espacio común compartido: la calidad de la eco-vivienda es más importante que su tamaño. Si hay espacio común o público disponible, entonces es mejor construir casas individuales más pequeñas, reduciendo los costes de construcción y uso. La covivienda es un buen ejemplo de esto.

[Published as Pickerill, J. 2015. ‘Construyendo eco-viviendas asequibles en todo el mundo’ (Building more affordable eco-housing worldwide), Eco-Habitar Magazine, January, no.44, published in Spanish]

[1]Burnham, R (1998) Housing Ourselves: Creating Affordable Sustainable Shelter. McGraw-Hill, New York.

[1]Rogers, D (2009) New foundations: unlocking the potential for affordable homes, Cooperative Party.

[1]Chatterton, P (2013) Towards an agenda for post-carbon cities: Lessons from LILAC, the UK’s first ecological, affordable, cohousing community,International Journal for Urban and Regional Research, 37, 5, 1654–1674, page 1664.

 

 

 

 

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